주거용건물의 경매

문)

한국인 S는 중국에서 사업을 하다가 알게 된 C가 갑자기 자금이 필요하다면서 인민폐 20만원을 빌려 달라고 하므로 돈을 빌려주면서 S는 C에게 차용증을 쓰게 하는 동시에 방산국(房产局)에 가서 C가 소유하며 거주하고 있는 아파트 한 채를 저당 수속까지 완벽하게 해 놓았습니다. 그러나 변제기간이 지나도 C가 돈을 갚지 않자 S는 법원에 소송을 제기하고 저당한 아파트에 대한 강제집행을 신청하였습니다. 그러나 법원에서는 이 아파트는 채무자의 주거용이라서 강제 집행을 못한다고 하는데 이런 경우도 있는지요

답)

최고인민법원이 2004. 11. 4. 공고하여 2005. 1. 1.부터 시행한 2004년 사법해석 15호 “인민법원에서 민사 집행중 재산의 압류, 동결에 대한 규정” 제6조는 “피집행인 및 부양가족들의 생활에 반드시 필요한 거주하고 있는 건물에 대해 법원에서는 압류는 할 수 있지만 경매 혹은 대물변제는 할 수 없다.”고 규정하였습니다.

이는 당시 민사집행과정에서 채무자측과의 충돌로 인하여 많은 사람들이 자살을 하고 이것이 집단민원으로 발전하여 커다란 사회문제가 되었던 사정을 반영하여 채무자의 생활에 절대적으로 필요한 주거용 건물은 경매를 하지 못하도록 한 것이며 거래의 안전보다도 인민의 생활보호를 우선시하는 사회주의적 규정이라고 할 것입니다.

현재 중국에서는 이 규정에 의해 개인 아파트와 주거용 건물을 강제 집행할 때 법원에서는 사전조사를 충분히 하여 집행할 건물이 실제 채무자가 거주하고 있는 생활필수적인 건물인지 확인을 한 후 집행을 하고 있습니다.

하지만 실제로는 위 규정을 핑계로 강제집행을 면탈하려는 채무자들이 많아 채권자들이 피해를 보고 채권보전에 문제가 생기기 때문에 지역에 따라 인민법원에서 집행 방법을 달리하여 채권자들을 보호하는 경우도 많이 있습니다.

예컨대 집행할 건물의 평수가 큰 것은 그 건물을 경매하고 채권자가 마련한 다른 작은 건물로 채무자를 이주하게 하거나 건물의 구분이 가능하면 채무자가 건물의 일부로 주거를 옮기고 나머지 부분을 나누어 경매를 하는 경우등 입니다.

그러나 내국인과 다투는 외국인의 경우에는 위와같은 편법의 보호를 받기 어려울 것이므로 저당을 설정할 필요성이 있다면 건물의 용도 면적 가격 등에 대하여 상세하게 조사하고 주거용 건물이 아닌 상가등을 저당하는 것이 집행시 유리합니다.

정익우 변호사