상가건물 구매계약의 해제와 은행대출

문)

한국인 A씨는 2005년 6월에 중국북경에서 한 개발회사와 상가매매계약을 했는데 선불금은 50%로 100만원을 내고 나머지는 은행에서 부동산 융자로 100만원을 받아서 지급하였으며 2005년 12월에 건물을 준공하여 입주하기로 약정하였습니다. 그러나 개발상은 2006년 2월이 지났는데도 여러 가지 이유를 대면서 건물을 교부하지 않고 있는데 약속을 지키지 않아서 상가매매계약을 취소하고 돈을 돌려받으려고 하는데 가능한지 은행융자는 어떻게 해야 하는지요

답)

중국의 ≪계약법≫제94조는 아래의 상황에서는 당사자가 계약을 해제 할 수 있다고 규정하였습니다.

첫째는 불가항력으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 둘째는 이행기간 만료전에 당사자 일방이 주요채무를 이행하지 않겠다고 분명하게 표명하였을 때, 셋째는 당사자 일방이 주요채무를 지연시키고 독촉을 했는데도 정해진 시간 내에 이행을 하지 않을 경우, 넷째는 당사자가 채무이행을 지연하거나 기타 위약 행위로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 다섯째는 법이 규정한 기타 상황입니다.

따라서 위 상황에서 개발상이 약정한 시간 내에 상가건물을 완공하여 입주하게 하지 못하였으므로 A씨는 구매한 상가를 반환하고 대금을 돌려받을 수 있습니다.

다만 매수인과 은행이 체결한 융자약정은 상가매매계약과는 별도의 독립적인 약정이므로 상가건물 매매계약을 해제한다고 은행융자 약정이 동시에 해제되는 것은 아닙니다. 본인이 건물을 사지 않는다고 하여도 은행과의 채권채무관계는 여전히 존재하며 은행의 담보약정도 여전히 유효하게 존재합니다.

중국의 ≪대출통칙≫제32조 5항에는 ≪채무자가 변제기한 전에 융자금을 갚을 때는 반드시 사전에 대출은행과 상의해야 한다.≫고 규정되어 있으며 은행의 융자약정서에는 대개 기한전의 변제에 대한 규정이 있으므로 그에 따라 정해진 원금과 이자를 은행에 갚아야 합니다.

매수인이 매수한 건물을 이미 은행에 저당잡인 상태이기 때문에 매수인이 돈을 돌려받고도 은행의 융자를 안 갚는다면 은행에서는 그 건물에 대하여 저당권을 행사할 수 있게 되므로 개발상은 돌려주는 건물 금액에서 은행에 지급할 금액을 공제한 잔액을 매수인에게 지급하고 매수인이 은행에서 융자받은 부분은 개발상이 직접 은행에 돌려주는 경우가 많습니다.

문)

한국인 A씨는 2005년 6월에 중국북경에서 한 개발회사와 상가매매계약을 했는데 선불금은 50%로 100만원을 내고 나머지는 은행에서 부동산 융자로 100만원을 받아서 지급하였으며 2005년 12월에 건물을 준공하여 입주하기로 약정하였습니다. 그러나 개발상은 2006년 2월이 지났는데도 여러 가지 이유를 대면서 건물을 교부하지 않고 있는데 약속을 지키지 않아서 상가매매계약을 취소하고 돈을 돌려받으려고 하는데 가능한지 은행융자는 어떻게 해야 하는지요

답)

중국의 ≪계약법≫제94조는 아래의 상황에서는 당사자가 계약을 해제 할 수 있다고 규정하였습니다.

첫째는 불가항력으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 둘째는 이행기간 만료전에 당사자 일방이 주요채무를 이행하지 않겠다고 분명하게 표명하였을 때, 셋째는 당사자 일방이 주요채무를 지연시키고 독촉을 했는데도 정해진 시간 내에 이행을 하지 않을 경우, 넷째는 당사자가 채무이행을 지연하거나 기타 위약 행위로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 다섯째는 법이 규정한 기타 상황입니다.

따라서 위 상황에서 개발상이 약정한 시간 내에 상가건물을 완공하여 입주하게 하지 못하였으므로 A씨는 구매한 상가를 반환하고 대금을 돌려받을 수 있습니다.

다만 매수인과 은행이 체결한 융자약정은 상가매매계약과는 별도의 독립적인 약정이므로 상가건물 매매계약을 해제한다고 은행융자 약정이 동시에 해제되는 것은 아닙니다. 본인이 건물을 사지 않는다고 하여도 은행과의 채권채무관계는 여전히 존재하며 은행의 담보약정도 여전히 유효하게 존재합니다.

중국의 ≪대출통칙≫제32조 5항에는 ≪채무자가 변제기한 전에 융자금을 갚을 때는 반드시 사전에 대출은행과 상의해야 한다.≫고 규정되어 있으며 은행의 융자약정서에는 대개 기한전의 변제에 대한 규정이 있으므로 그에 따라 정해진 원금과 이자를 은행에 갚아야 합니다.

매수인이 매수한 건물을 이미 은행에 저당잡인 상태이기 때문에 매수인이 돈을 돌려받고도 은행의 융자를 안 갚는다면 은행에서는 그 건물에 대하여 저당권을 행사할 수 있게 되므로 개발상은 돌려주는 건물 금액에서 은행에 지급할 금액을 공제한 잔액을 매수인에게 지급하고 매수인이 은행에서 융자받은 부분은 개발상이 직접 은행에 돌려주는 경우가 많습니다.

정익우 변호사