매수부동산의 명의이전 유예

문)

한국인 A는 북경에서 보통주택(140평방미터 이하)을 구매한 중국인 B로부터 그 부동산을 양도받으려 합니다. 그런데 2006년부터는 보통주택을 구매한 후 거주기간이 5년 미만일 경우 양도하면 영업세(부동산거래시 거래금액에 대하여 양도인이 내는 세금)를 전액 부담하게 된다고 합니다. B는 구매한지 아직 5년이 되지 않았으므로 영업세를 A가 부담하지 않으면 주택을 매도하지 않겠다고 하고 A도 B의 영업세를 대신 납부할 생각이 없습니다. 따라서 현재 매매쌍방이 모두 영업세를 납부하려 하지 않고 있으므로 그 해결책으로 부동산 매매후 5년이 지나서 부동산 소유권의 명의변경수속을 하기로 약정하였는데 이렇게 계약을 체결하면 법적으로 문제가 있을가요

답)

한국에서 그동안 명의신탁의 문제로 논의가 많이 되었던 문제인데 중국의 현행 법률 및 행정법규의 규정을 보면 반드시 일정한 법정기간 내에 부동산 소유권의 명의변경수속을 하여야 한다는 강행 및 명문규정은 없으므로 5년뒤에 등기를 한다는 약정이 무효가 되지는 않을 것으로 보입니다.

그러나 양수인의 입장에서 볼 때 이러한 거래방식에는 여러가지 법적 리스크가 존재합니다.
즉, 중국에서는 현재 부동산 소유권의 이전에 관하여 등기를 하여야만 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다(<중화인민공화국 도시 부동산 관리법> 제60조 제3항, 동법 제49조, <도시사유건물관리조례> 제6조 제1항, 제9조 제1항). 따라서 상기의 사건에서 쌍방이 체결한 계약이 유효하다 하더라도 양수인은 해당 부동산 대금을 지불하였는지를 막론하고 부동산 소유권 변경등기를 하기 전까지 해당 부동산의 소유권자로서 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 이 경우 양도인이 해당 부동산의 가격 인상에 따른 명의이전 거부, 저당권 설정 또는 2중 매매 등 기타 처분을 하였을 경우 양수인은 대부분의 경우 계약에 따른 위약책임을 추궁할 수 있을 뿐이기에 매우 큰 불이익을 당할 수 있습니다.

한국에서는 명의신탁의 경우에 명의수탁자의 임의처분에 대하여 횡령죄로 처벌하여 실질소유자가 보호를 받는 경우가 있으나 중국에서는 횡령죄의 처벌도 없으므로 양도인의 임의처분을 견제할 장치가 미흡하여 양수인으로서는 아주 위험한 거래방법이어서 각별한 주의가 필요할 것입니다.

정익우 변호사