부동산의 이중매매

문)

한국인 문씨는 장기간 사업 때문에 중국에 거주하게 되어 2008.8 아파트판매상과 아파트 1채의 매매계약을 체결하고 아파트가격의 절반금액인 50만원을 납부한 뒤, 한 달 내에 양도등기를 하고 그때 나머지 금액을 지불하며, 2008. 12에 아파트를 양도받고 입주하기로 하였습니다. 그런데 2주후에 양도등기를 하려고 확인해보니 아파트는 이미 다른 사람의 명의로 되어 있었습니다. 이런 경우에 어떻게 피해를 배상받을 수 있는지요

답)

중국의 부동산 물권변동은 등기를 하여야만 효력을 발생합니다.

2007.10.1부터 실시된 <중화인민공화국물권법> 제9조에서는 부동산 물권의 변동은 등기를 하여야만 효력을 발생한다고 규정하였고 <도시私有주택관리방법> 제9조에서는 주택의 소유권이 이전될 때, 주택소재지의 관리기관에서 소유권이전등기를 하여야 한다고 규정하였으며 <도시주택권리등기관리방법> 제17조에서는 주택의 소유권이 매매·증여·상속 등 원인으로 변경될 때, 변경발생일로부터 30일 이내에 변경등기를 하여야 한다고 규정하였습니다.

문씨는 부동산양도계약을 체결하였지만 이전등기를 하지 못했으므로 그 아파트의 소유권은 이미 이전 등기를 마친 제3자에게 속합니다.

민사상 문씨는 부동산양도계약을 해제하고 상대방에게 지급한 금전의 반환등 민법총칙의 규정에 의한 위약책임을 추궁할 수 있는 외에 최고인민법원의 2003. 6. 1.자 <신규아파트(商品房)매매계약분쟁사건의 법률적용에 관한 약간 문제의 해석> 제8조에 근거하여 선불금액의 1배 이내 (본 사례에서는 50만원이내)의 배상금을 요구할 수 있습니다.

그러나 부동산의 이중매매에 대하여 중도금 지급이후에는 해지도 불가하고 배임죄의 형사처벌을 인정하고 있는 한국과 달리 중국에서는 배임죄를 인정하고 있지 아니하므로 이중매매로 형사처벌을 요구할 수는 없으며 사기죄의 범의가 인정되면 사기죄로는 처벌될 가능성이 있으나 1회의 이중매매에 대하여는 범의인정이 곤란하여 사기죄로 처벌될 가능성이 적습니다.

또한 중국에서는 한국과 같이 계약을 해지할 수 없는 중도금이라는 개념이 없고 계약금과 잔금만 있을 뿐이며 잔금을 여러번에 나누어 지급한다고 하여도 분할지급하는 잔금을 중도금으로 하여 계약을 해지할 수 없는 것이 아니므로 매도인이 매매계약후 가격이 오르면 계약을 해지할 가능성이 많아 매수인의 지위가 한국보다는 불안한 편입니다.

따라서 부동산을 매수할 때는 매도인의 신용상태나 인품을 잘 살피고 계약금을 많이 지급하여 계약금의 배액지급에 따른 해지방지책을 강구하거나 중도금을 많이 주지 말고 잔금을 많이 남겨 등기이전과 동시에 잔금을 지급함으로써 피해를 입지 않도록 주의하여야 합니다.

정익우 변호사