임대인의 동의없는 시설물 설치와 유익비청구권

문)

한국인 김사장은 중국 심양에서 불고기 전문 식당을 경영하기 위하여 가게를 임차하고 가게 주인과 상의하여 새로 인테리어를 하고 임대기간은 3년으로 약정하였습니다. 1년동안 장사를 해보니 장사가 잘 되고 손님을 접대할 자리가 부족하여 김사장은 가게 옆에 원래 창고로 쓰던 건물을 늘려서 식당홀로 쓰고자 하였는데 집주인에게 말하면 별도의 차임을 요구할까봐 주인의 승낙을 받지 아니하고 인민폐 30만원을 들여 인테리어도 다시하고 그곳에서도 손님을 받고 영업을 하였습니다. 임대 기간이 만료되자 김사장은 계약을 연기시켜 달라고 하였지만 집주인이 동의하지 않아 식당영업을 못하게 되었는데 식당과 창고에 투자한 비용에 대하여 반환을 받고 싶은데 가능한지요

답)

중국은 한국의 주택, 상가임대차보호법처럼 임차인을 보호하는 법규가 미비하므로 일반 임대차규정에 따라 임대차관계가 규율되므로 임차인의 권리가 열악한 경우가 많습니다.

중국 계약법 제23조는 ≪임차인은 임대인의 동의를 얻은 후에 임대물을 개조하거나 기타물건을 증설할 수 있다. 임차인이 임대인의 동의가 없이 함부로 임대물을 개조하였거나 기타물건을 증설하였다면 임대인은 임차인에게 원상회복을 해줄 것과 손해배상을 요구할 수 있다.≫고 규정하고 있습니다.

중국최고인민법원의 “중화인민공화국 민법통칙 약간의 문제에 대해 집행을 관철함에 관한 통지” 제86조는 ≪소유권자가 아닌 자가 타인의 재산을 사용할 경우 소유권자의 동의를 얻어 수리하거나 부속물을 부착한 경우에 재산 반환시 부속물에 대한 약정이 있으면 약정에 따르고 약정이 없거나 협상할 수 없다면 원칙적으로 부속물을 철거하여야 하며 철거할 수 없을 때에는 소유권자의 소유로 하며 할인하여 변상한다. 소유권자에게 손해를 입혔다면 반드시 배상책임을 져야 한다.≫고 규정하였습니다.

임대차계약이 종료된 후 임대물이 반환되면 임대인은 임차인의 개조행위나 기타물건의 증설행위로 인하여 증가된 임대물의 가치를 소유하게 되며 이와 동시에 임차인은 자신의 지불한 비용에 대한 대가를 계속 향유할 수 없어 손해를 입게 되는데 그 손해는 임대인의 이익에 기한 것이므로 임대인은 부당이득제도에 의하여 취득한 이익을 임차인에게 반환하여야 합니다.

여기에서 임대인이 반환하여야 하는 이익은 그가 취득한 이익에 한하며 그 범위는 임대차계약이 종료될 때 임대물이 증가한 가치액이며 임차인이 지불한 금액을 기준으로 하지 않습니다. 이런 경우 대부분 집주인과 합의를 해서 반환할 금액을 정하게 되는데 만약 가격에 분쟁이 있을 경우에는 시정부의 가옥평가위원회에 가서 현재의 가격으로 평가를 받은 다음 그 증가한 금액을 돌려받아야 될 것입니다.

그러나 창고를 개조하여 인테리어를 한 부분은 집주인의 동의 없이 김사장이 임의로 한 것이므로 임대차계약서에 부속물의 반환에 대한 규정을 정하였으면 그에 따를 것이지만 그러한 규정이 없다면 집주인은 이익부분의 비용 반환의무를 지지 않고 오히려 김사장에게 원상회복과 손해배상을 요구할 수 있습니다.

정익우 변호사