문) A회사는 한국의 기계설비 제조회사인데 중국의 산동성에서 토지사용권을 얻어 공장건물을 건설하려고 하였으나 마땅한 토지를 구하지 못하고 있던 차에 같은 한국계 B회사로부터 공장건물용으로 출양받은 토지가 있는데 자금조달의 어려움으로 인해 건물을 지을 수 없어 토지사용권을 양도하려 하니 매수하라는 제의를 받았습니다. 중국에서 공장건물 건축용 토지사용권의 양도는 가능한지, 주의할 사항은 무엇인지요?

답)

국유토지사용권은 여러종류가 있으나 양도가능한 사용권은 “출양（出讓)”을 받은 사용권을 말합니다.

“출양（出讓)”을 받은 사용권을 양도하는 것을 ＂전양(轉讓)＂이라고 하는데 <城·鎭국유토지사용권 出讓과 轉讓 임시조례> 제11조에 의하면 "토지사용권出讓계약은 평등, 자원, 유상의 원칙에 따라 시·현 인민정부 토지관리부문(이하에서는 양도측이라 한다.)이 토지사용자와 체결한다."고 규정하였으므로 토지出讓계약의 당사자는 중국정부기관과 토지사용자입니다.

개방정책이 과열되면서 각 지방에서는 지방정부의 토지관리부문이 아닌 개발구관리위원회등에서 임의로 출양(出讓)계약을 체결하여 외국회사의 투자유치를 하는 경우가 많았는데 이러한 계약은 무효이므로 후일 지가가 오르면 낭패를 볼 수도 있습니다.

중국의 토지사용권은 국유토지의 “출양(出讓)”외에도 양도가 불가능한 무상사용권인 국유토지의 “획발(劃發)”과 집체소유토지의 임차등이 있으며 외관상 토지를 사용하는 것은 동일하나 임의로 양도할 수 있는 권한에 대하여는 “출양（出讓)”이외에는 인정되지 아니하므로 토지사용권을 매수할 경우에는 토지사용권의 성질이 무엇인지를 정확하게 파악하고 매수하는 것이 중요합니다.
< 도시부동산관리법>제38조에 의하면 토지사용권을 양도하려면 1.出讓계약에 따라 토지양도금을 전부 지급하고 토지사용권증서를 발급받아야 하고 2. 出讓계약에 따라 이미 투자개발을 진행하였으며, 건물의 건축공정에 속할 때에는 개발총액의 25%이상을 완성하여야만 합니다. 이 두 가지 조건을 구비하지 않은 상황에서 양도계약을 체결할 경우, 그 계약은 무효이며 해당 정부기관은 토지를 환수할 수도 있습니다.

사실상 지방에서는 위와같은 법률규정에 부합되지 않는 토지사용권의 양도행위가 많이 이루어지고 있고 토지관리부문에서도 묵인하는 사례가 많이 있으나 외국인으로서 규정에 위배되는 토지사용권을 양수하였을 때 최악의 경우에는 많은 피해를 볼 수도 있는 것이므로 위와같은 조건에 부합하는지를 살펴보고 매수하는 것이 바람직합니다.

정익우 변호사