정부가 들끓는 수도권 부동산 시장을 안정시키기 위해 예상을 뛰어넘는 초강력 규제 카드를 꺼내 들었다. 서울시 25개 구 전역과 과천, 분당 등 경기도 12개 핵심 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 묶는 '3중 규제'를 전격 시행한다고 15일 발표했다. 이번 대책은 16일부터 즉각 효력이 발생하며, 과열 양상을 보이는 주택 시장에 직접적인 충격을 줄 것으로 예상된다. 시장 전문가들은 "상상 이상의 고강도 대책"이라며 단기적인 시장 안정 효과를 기대하면서도, 공급 대책 부재에 따른 부작용과 '거래 절벽' 가능성에 대한 우려를 동시에 내놓고 있다.

기획 기사: 10·16 부동산 대책, 시장을 얼어붙게 할 극약 처방인가

1. 배경: "더 이상 물러설 곳 없다"…정부의 절박함

이재명 정부 출범 이후 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책 등 두 차례의 부동산 대책에도 불구하고 서울 및 수도권 집값은 좀처럼 꺾이지 않았다. 특히 '한강 벨트'로 불리는 지역과 경기 남부권의 일부 단지에서는 비이성적인 가격 급등세가 이어지며 '패닉 바잉(공황 구매)' 현상까지 나타났다.

통계청이 발표한 자료에 따르면, 올해 3분기 서울 아파트 평균 매매가격은 전 분기 대비 4.5% 상승했으며, 이는 지난 2021년 부동산 급등기 이후 가장 높은 상승률이다. 이러한 시장 과열이 서민과 청년층의 내 집 마련 꿈을 앗아가는 것은 물론, 자산 격차를 심화시켜 사회적 위화감을 조성한다는 비판이 거세졌다.

정부는 더 이상 시장 자율에만 맡겨둘 수 없다는 판단하에, 수요를 강력하게 억제하는 이번 '10·16 부동산 대책'을 내놓게 된 것으로 분석된다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일 관계부처 합동 브리핑에서 "국민의 주거 안정을 최우선 목표로 삼고, 투기 수요를 근절하기 위해 동원 가능한 모든 정책 수단을 검토했다"고 밝히며 정책 추진의 강력한 의지를 드러냈다.

2. '3중 규제'의 그물망: 무엇이 어떻게 바뀌나

이번 대책의 핵심은 서울 전역과 경기도 12개 지역을 '조정대상지역', '투기과열지구', '토지거래허가구역'으로 동시에 묶어 전방위적인 규제를 가하는 것이다. 해당 지역은 사실상 주택 거래에 있어 정부의 엄격한 통제를 받게 된다.

규제 대상 지역:

• 서울특별시: 25개 구 전역
• 경기도 (12곳): 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시

주요 규제 내용:

• 강화된 대출 규제: 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 현행 70%에서 40%로 대폭 축소된다. 특히 수도권 내 15억 원 초과 주택의 경우, 주택담보대출 한도가 가격에 따라 차등 적용된다. 15억~25억 원 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능해져 고가 주택에 대한 '레버리지(차입) 투자'가 사실상 불가능해졌다.
• '갭투자' 원천 봉쇄: 토지거래허가구역 지정(10월 20일 발효)은 이번 대책의 가장 강력한 카드로 꼽힌다. 해당 구역에서 주택을 매수할 경우, 구매자는 2년간 의무적으로 실거주해야 한다. 이는 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 원천적으로 차단하는 효과를 가져온다. 실거주 의무를 위반할 경우 이행강제금 부과 등 강력한 제재가 뒤따른다.
• 세금 중과 및 요건 강화: 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세가 중과된다. 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 역시 기존 '2년 보유'에서 '2년 보유 및 2년 거주'로 강화되어 단기 시세차익을 노린 투자를 억제한다.
• 청약 및 거래 제한: 세대주만 청약이 가능하도록 자격이 제한되며, 수도권 분양권 전매 제한 기간도 3년으로 늘어난다. 또한, 재건축·재개발 조합원의 지위 양도 역시 제한되어 정비사업을 통한 투기 수요 유입을 막는다.

3. 시장 반응 및 전문가 분석: "일단 멈춤"…향후 전망은?

정부의 고강도 대책 발표 직후 부동산 시장은 즉각적인 관망세로 돌아섰다. 매수 문의가 뚝 끊기고, 일부 지역에서는 호가를 낮춘 급매물이 등장할 것이라는 예측도 나온다.

긍정적 전망:

다수의 전문가는 이번 대책이 단기적인 시장 안정에는 분명한 효과를 낼 것이라고 평가한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울 전역과 수도권 핵심지를 한꺼번에 규제지역으로 묶어 과거 '핀셋 규제'의 부작용으로 지적됐던 '풍선 효과'를 차단한 것이 주효할 것"이라며, "투기 수요가 위축되고 시장이 전반적인 숨 고르기 장세에 들어갈 것"으로 전망했다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 불가능해지면서 비정상적으로 과열됐던 시장이 냉각될 것이라는 분석이 지배적이다.

우려 및 한계:

반면, 수요 억제에만 치중된 '반쪽짜리' 대책이라는 비판도 만만치 않다. 시장이 기대했던 재건축·재개발 규제 완화나 신규 택지 지정 등 획기적인 공급 확대 방안이 빠졌기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "4천조 원을 넘어선 시중의 풍부한 유동성과 저금리 기조가 유지되는 한, 규제만으로 집값 상승 압력을 장기간 억누르기는 어려울 수 있다"고 지적했다. 그는 또한 "매매 시장이 막히면서 수요가 전세 시장으로 몰려 전셋값 상승을 부추길 수 있으며, 이는 결국 서민들의 주거비 부담을 가중시키는 결과를 낳을 수 있다"고 우려했다.

실제로 '거래 절벽'에 대한 우려가 크다. 대출이 막히고 실거주 요건이 강화되면서 실수요자들의 '갈아타기'마저 어려워져 시장의 건전한 순환 기능이 마비될 수 있다는 지적이다.

"공급 시그널 없이는 백약이 무효"…장기적 안정화는 미지수

정부의 10·16 부동산 대책은 투기 수요를 차단하고 과열된 시장을 안정시키겠다는 강력한 의지를 담은 '극약 처방'임이 분명하다. 단기적으로 매수 심리를 위축시키고 가격 상승세를 억제하는 효과는 나타날 것으로 보인다.

하지만 근본적인 시장 안정을 위해서는 수요 억제와 더불어 양질의 주택이 지속적으로 공급될 것이라는 명확한 '시그널'을 시장에 주는 것이 무엇보다 중요하다. 국민들이 "지금 '영끌'해서 집을 사지 않아도, 몇 년 뒤 합리적인 가격에 내 집을 마련할 수 있다"는 신뢰와 기대를 갖게 될 때, 비로소 부동산 시장은 안정화의 길로 들어설 수 있을 것이다.

이번 대책으로 시간을 번 정부가 시장의 불안감을 해소할 수 있는 실효성 있는 공급 대책을 얼마나 신속하게 마련하느냐가 이번 정부 부동산 정책의 성패를 가늠할 핵심 변수가 될 전망이다.