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• 부동산의 이중매매

  부동산의 이중매매 문) 한국인 문씨는 장기간 사업 때문에 중국에 거주하게 되어 2008.8 아파트판매상과 아파트 1채의 매매계약을 체결하고 아파트가격의 절반금액인 50만원을 납부한 뒤, 한 달 내에 양도등기를 하고 그때 나머지 금액을 지불하며, 2008. 12에 아파트를 양도받고 입주하기로 하였습니다. 그런데 2주후에 양도등기를 하려고 확인해보니 아파트는 이미 다른 사람의 명의로 되어 있었습니다. 이런 경우에 어떻게 피해를 배상받을 수 있는지요 답) 중국의 부동산 물권변동은 등기를 하여야만 효력을 발생합니다. 2007.10.1부터 실시된 <중화인민공화국물권법> 제9조에서는 부동산 물권의 변동은 등기를 하여야만 효력을 발생한다고 규정하였고 <도시私有주택관리방법> 제9조에서는 주택의 소유권이 이전될 때, 주택소재지의 관리기관에서 소유권이전등기를 하여야 한다고 규정하였으며 <도시주택권리등기관리방법> 제17조에서는 주택의 소유권이 매매·증여·상속 등 원인으로 변경될 때, 변경발생일로부터 30일 이내에 변경등기를 하여야 한다고 규정하였습니다. 문씨는 부동산양도계약을 체결하였지만 이전등기를 하지 못했으므로 그 아파트의 소유권은 이미 이전 등기를 마친 제3자에게 속합니다. 민사상 문씨는 부동산양도계약을 해제하고 상대방에게 지급한 금전의 반환등 민법총칙의 규정에 의한 위약책임을 추궁할 수 있는 외에 최고인민법원의 2003. 6. 1.자 <신규아파트(商品房)매매계약분쟁사건의 법률적용에 관한 약간 문제의 해석> 제8조에 근거하여 선불금액의 1배 이내 (본 사례에서는 50만원이내)의 배상금을 요구할 수 있습니다. 그러나 부동산의 이중매매에 대하여 중도금 지급이후에는 해지도 불가하고 배임죄의 형사처벌을 인정하고 있는 한국과 달리 중국에서는 배임죄를 인정하고 있지 아니하므로 이중매매로 형사처벌을 요구할 수는 없으며 사기죄의 범의가 인정되면 사기죄로는 처벌될 가능성이 있으나 1회의 이중매매에 대하여는 범의인정이 곤란하여 사기죄로 처벌될 가능성이 적습니다. 또한 중국에서는 한국과 같이 계약을 해지할 수 없는 중도금이라는 개념이 없고 계약금과 잔금만 있을 뿐이며 잔금을 여러번에 나누어 지급한다고 하여도 분할지급하는 잔금을 중도금으로 하여 계약을 해지할 수 없는 것이 아니므로 매도인이 매매계약후 가격이 오르면 계약을 해지할 가능성이 많아 매수인의 지위가 한국보다는 불안한 편입니다. 따라서 부동산을 매수할 때는 매도인의 신용상태나 인품을 잘 살피고 계약금을 많이 지급하여 계약금의 배액지급에 따른 해지방지책을 강구하거나 중도금을 많이 주지 말고 잔금을 많이 남겨 등기이전과 동시에 잔금을 지급함으로써 피해를 입지 않도록 주의하여야 합니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 잔금전 명의이전과 물상보증인

  잔금전 명의이전과 물상보증인 문) 중국의 단동지역에 아파트를 매입하여 사용하던 한국인 A씨는 한국으로 귀국하게 되어 아파트를 매도하려고 부동산업자에게 빨리 팔아달라고 매도를 의뢰하였습니다. 한국인 부동산업자 B씨는 A씨에게 중국인 C가 그 아파트를 매수하려고 하는데 자기자본이 절반밖에 안되어 나머지 50%의 자금을 은행에서 대출을 받아서 지급해야 하고 은행에 담보제공하고 돈을 대출받기 위해서는 잔금을 받기 전에 명의를 C에게 이전해주어야 은행에서 대출이 된다면서 먼저 명의를 이전할 것을 요구하고 있습니다. A가 C에게 잔금지불없이 명의를 이전해도 문제가 없는지요? 답) 중국의 담보법이 채무자와 담보물 소유자가 같아야 한다고 규정하고 있지 않으므로 물상보증인도 가능하며 채무자와 담보제공자가 같아야 할 필요는 없습니다. 따라서 C가 채무자가 되어 은행에서 대출을 받을 경우에 A의 재산으로 담보를 제공해도 상관없으므로 C가 대출을 받고 A가 아파트를 담보로 제공해서 대출금으로 잔금을 지불하고 C명의로 이전을 하면 됩니다. 다만 대출여부의 결정은 은행의 재량이고 종전에 대부분의 은행에서 내부규정으로 채무자 소유의 재산을 담보로만 대출을 해 주도록 하였으므로 C명의의 담보를 제공하지 않으면 C에게 대출을 안해주겠다고 고집을 부리는 경우는 대출을 받을 수 없겠지만 법률상 금지된 것이 아니므로 대출해줄 은행을 찾으면 될 것으로 보입니다. 잔금지불없이 명의를 이전했다가 잔금을 받지 못하면 손해를 볼 수 있으므로 신중한 선택이 요망되며 사기의 위험성이 많아 보이니 A가 직접 은행에서 대출을 받고 C로 하여금 대출채무를 인수하도록 하거나 은행을 섭외하여 A명의 아파트를 담보로 C를 채무자로 하여 대출해줄 은행을 찾고 그 은행에서 대출받아 잔금을 지급하는 방법을 권유해보는 것이 좋겠습니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 외국인의 부동산 매매와 안전국등의 허가

  외국인의 부동산 매매와 안전국등의 허가 (문) 중국의 단동지역에 아파트를 매입하여 사용하던 한국인 A씨는 한국으로 귀국하게 되어 아파트를 매도하려고 부동산업자 B에게 빨리 팔아달라고 매도를 의뢰하였습니다. B는 A에게 외국인이므로 안전국에 먼저 신고하고 허가를 받아야 매매를 할 수 있다면서 자기 지인이 그곳에 있으므로 급행료를 주면 빨리 절차를 마칠 수 있다고 인민폐 1만원을 달라고 하고 있습니다. 중국에서 외국인은 안전국에 신고해야만 부동산 매매를 할 수 있는지요? (답) 일반적으로 부동산의 명의이전은 방산국에서 처리하며 안전국에서는 관여하지 않습니다. 다만 단동과 같은 국경지역에서는 보안문제를 다루는 안전국에서 방산국과 협조체제를 구축하여 일부 부동산거래에 대하여 정보수집등을 하는 경우는 있을 수 있겠으나 법률상의 요건은 아니므로 현지에서 직접 확인을 해보는 것이 필요합니다. 또한 외국인의 출입국과 체류 등에 관한 업무를 취급하는 공안국에서는 외국인의 부동산 매매에 대하여 관여를 해 왔는데 2007년에 규정이 개정되어 외국인의 부동산 매매에 대한 공안국의 관여도 없어졌다고 합니다만 단동과 같은 국경지역에서는 아직도 관여를 하고 있다고 하므로 현지에서 직접 확인을 해보는 것이 필요합니다 다만 급행료를 받는 부동산업자의 행위는 적법한 것이 아니어서 다른 부분에서도 기망을 당할 우려가 크므로 부동산업자의 제의에 대하여는 신중하게 판단하는 것이 좋을 듯 합니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 토지사용권의 양도

  토지사용권의 양도 문) A회사는 한국의 기계설비 제조회사인데 중국의 산동성에서 토지사용권을 얻어 공장건물을 건설하려고 하였으나 마땅한 토지를 구하지 못하고 있던 차에 같은 한국계 B회사로부터 공장건물용으로 출양받은 토지가 있는데 자금조달의 어려움으로 인해 건물을 지을 수 없어 토지사용권을 양도하려 하니 매수하라는 제의를 받았습니다. 중국에서 공장건물 건축용 토지사용권의 양도는 가능한지, 주의할 사항은 무엇인지요? 답) 국유토지사용권은 여러종류가 있으나 양도가능한 사용권은 “출양（出讓)”을 받은 사용권을 말합니다. “출양（出讓)”을 받은 사용권을 양도하는 것을 ＂전양(轉讓)＂이라고 하는데 <城·鎭국유토지사용권 出讓과 轉讓 임시조례> 제11조에 의하면 "토지사용권出讓계약은 평등, 자원, 유상의 원칙에 따라 시·현 인민정부 토지관리부문(이하에서는 양도측이라 한다.)이 토지사용자와 체결한다."고 규정하였으므로 토지出讓계약의 당사자는 중국정부기관과 토지사용자입니다. 개방정책이 과열되면서 각 지방에서는 지방정부의 토지관리부문이 아닌 개발구관리위원회등에서 임의로 출양(出讓)계약을 체결하여 외국회사의 투자유치를 하는 경우가 많았는데 이러한 계약은 무효이므로 후일 지가가 오르면 낭패를 볼 수도 있습니다. 중국의 토지사용권은 국유토지의 “출양(出讓)”외에도 양도가 불가능한 무상사용권인 국유토지의 “획발(劃發)”과 집체소유토지의 임차등이 있으며 외관상 토지를 사용하는 것은 동일하나 임의로 양도할 수 있는 권한에 대하여는 “출양（出讓)”이외에는 인정되지 아니하므로 토지사용권을 매수할 경우에는 토지사용권의 성질이 무엇인지를 정확하게 파악하고 매수하는 것이 중요합니다. < 도시부동산관리법>제38조에 의하면 토지사용권을 양도하려면 1.出讓계약에 따라 토지양도금을 전부 지급하고 토지사용권증서를 발급받아야 하고 2. 出讓계약에 따라 이미 투자개발을 진행하였으며, 건물의 건축공정에 속할 때에는 개발총액의 25%이상을 완성하여야만 합니다. 이 두 가지 조건을 구비하지 않은 상황에서 양도계약을 체결할 경우, 그 계약은 무효이며 해당 정부기관은 토지를 환수할 수도 있습니다. 사실상 지방에서는 위와같은 법률규정에 부합되지 않는 토지사용권의 양도행위가 많이 이루어지고 있고 토지관리부문에서도 묵인하는 사례가 많이 있으나 외국인으로서 규정에 위배되는 토지사용권을 양수하였을 때 최악의 경우에는 많은 피해를 볼 수도 있는 것이므로 위와같은 조건에 부합하는지를 살펴보고 매수하는 것이 바람직합니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 임대매매계약

  임대매매계약 문) 2002.8.15.에 한중합자건설회사 A사와 중국 건설회사 B사는 <콘크리트 레미콘 수송펌프 임대매매계약>을 체결하고 수송펌프의 가격은 인민폐 50만원으로 협의를 하고 구체적으로 B사가 A사에 먼저 인민폐 20만원을 지불하고 콘크리트 수송펌프를 가져갈 수 있으며 대금을 갚기 전까지는 매월 임대료를 5만원씩 지불하여야 하며 대금을 전부 지급하게 되면 임대계약은 매매계약으로 전환하여 수송펌프의 소유권은 B사의 명의로 이전한다고 약정하였습니다. 계약체결 후 B사에서는 A사에 20만원을 지불하고 수송펌프를 운송해 갔으며 B사에서는 매달 5만원식 4개월 20만원을 지급하고 나머지 10만원을 지급하지 않은 채 기계는 그냥 사용하고 있었습니다. 2003. 8. 13일에 A사는 법원에 소송을 제기하고 피고 B사가 2003.1.14.부터 2003.8.13일까지 7개월 동안의 임대료를 매월 5만원씩 계산하여 35만원을 지급할 것을 요구했는데 피고 B사는 양측에서 체결한 계약은 임대 겸 매매계약으로서 임대물을 구매할 권리가 있다고 주장하면서 나머지 10만원만 갚으면 소유권이 이전된다고 주장하고 있습니다. B회사의 주장은 합당한지요? 답) 임대매매계약은 임대차계약과 다르며 임대매수인은 매매대금을 나누어 갚는 방식으로 물건을 인수하고 매수인 혹은 임차인의 지위를 선택할 수 있는 우선권이 있는 계약입니다. 즉 임대인은 전부의 매매대금을 납부한 후 임대계약을 매매계약으로 전환하고 상품의 대가를 마저 지불하고 소유권을 취득할 수 있으며 혹은 임대물을 구매할 수 있는 권리를 포기하고 임대매매계약을 순수한 임대계약으로 전환시킬 수 있습니다. 본 사건에서 원고와 피고가 체결한 <콘크리트 레미콘 수송펌프 임대매매계약>은 수송펌프의 대가를 완전히 지불한 후 원래의 계약을 매매계약으로 전환하며 수송펌프의 소유권이 B사에 이전된다고 규정하였는바 계약내용을 보면 임대매매계약이 확실하며 임대차계약이 아닙니다. 본 사건에서 피고는 수송펌프를 구매할 의도를 명확하게 표시하였으므로 임대매매계약은 매매계약으로 전환하여 피고가 매매계약에 따라 목적물의 대가를 지불하여야 합니다. 이미 지불한 금액은 40만원으로서 총 상품대금 50만원에서 아직 10만원을 지불하지 못한 것이므로 피고는 잔금 10만원을 지불하면 소유권을 취득할 수 있습니다만 매월의 지급기일에 지급하지 아니하였으므로 변제기를 지난 위약책임도 져야 합니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 담보물 약정없는 저당계약과 보증책임의 기한

  담보물 약정없는 저당계약과 보증책임의 기한 문) 2001.9.17. 한국인 김씨는 중국인 최씨에게 인민폐 10만원을 빌려주고 3개월 내에 갚으며, 이자는 월10%로 계산하기로 하였으며 최씨는 김씨의 요구에 의해 무역회사를 하는 친구 왕씨에게 담보(왕씨의 개인의 전부재산)를 서게 하였으며 쌍방은 약정서에 서명･날인하고 왕씨는 담보인 란에 서명을 하였습니다. 계약을 체결한 후 김씨는 인민폐 10만원을 최씨에게 주었으나 최씨는 약정한 기한이 지났는데도 빌린 돈을 갚지 않았으며 김씨의 변제요구에 차일피일 하면서 시간을 끌어 2002년 12월에 더 이상 참지 못한 김씨는 법원에 소장을 제출하고 최씨에게 빌린 금액을 갚을 것을 요구하였으며, 왕씨에게는 연대책임을 질 것을 요구하였습니다. 소송 중 쌍방은 10만원의 대금사실은 인정하지만 왕씨가 연대책임을 져야 하는가에 대해서는 왕씨가 보증기간을 약속하지 않았으므로 담보기간이 6개월이며 본 사건에서 2002.6.16.에 기간이 만료되어 보증인은 보증 책임을 지지 않는다고 주장하는데 이런 주장이 맞는지요? 답) 중국담보법상 담보의 종류에는 다섯가지가 있는데 보증, 저당권, 질권, 유치권, 예약금이 그것이며 이 사건의 주요한 쟁점은 왕씨의 담보종류가 저당권인가 아니면 보증인가 하는 것입니다. 중국 <담보법> 제38조 제39조에 의하면 저당권자와 저당권설정자는 서면으로 저당 계약을 해야 하며 계약서에는 “저당물의 명칭, 수량, 품질, 상태, 소재지, 소유권의 귀속 혹은 사용권의 귀속” 등 내용이 포함되어 있어야 합니다. 본 사건의 대차계약에는 “왕씨의 개인재산 전부”를 담보로 제공한다고 규정하였을 뿐이지 그 재산의 구체적 내용에 대해서는 언급하지 않았으므로 구체적인 물건이 아니어서 저당담보로 볼 수 없습니다. 다만 왕씨가 최씨의 채무에 대하여 자신의 재산으로 채무변제를 담보하는 의사를 표시하였으므로 왕씨가 자신의 사회적 지위와 개인의 재산으로 보증한 것으로 인정될 수 있으며 보증계약이 이루어진 것으로 판단됩니다. 중국 <담보법>제29조는 “보증방식에 약정이 없거나 약정이 명확하지 않을 때에는 채무자와 보증인은 연대보증 책임을 진다”고 규정하였으며 <담보법>제26조는 “연대책임의 보증인과 채권자가 보증기간을 약정하지 않을 때에는 채권자는 주채권 이행기일 만료시부터 6개월 내에 보증인에게 보증책임을 질 것을 요구할 수 있으며 계약이 약정한 기한 내 혹은 앞에서 규정한 보증기간내에 채권자가 보증인에게 보증책임을 질 것을 요구하지 않은 경우 보증인은 보증 책임을 면할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 본 사건에서 김씨는 왕씨에게 변제기로부터 6개월이 경과한 2002. 6. 16.까지 보증 책임을 주장하지 않았으므로 피고 왕씨의 보증책임은 면제 됩니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 임대인의 동의없는 시설물 설치와 유익비청구권

  임대인의 동의없는 시설물 설치와 유익비청구권 문) 한국인 김사장은 중국 심양에서 불고기 전문 식당을 경영하기 위하여 가게를 임차하고 가게 주인과 상의하여 새로 인테리어를 하고 임대기간은 3년으로 약정하였습니다. 1년동안 장사를 해보니 장사가 잘 되고 손님을 접대할 자리가 부족하여 김사장은 가게 옆에 원래 창고로 쓰던 건물을 늘려서 식당홀로 쓰고자 하였는데 집주인에게 말하면 별도의 차임을 요구할까봐 주인의 승낙을 받지 아니하고 인민폐 30만원을 들여 인테리어도 다시하고 그곳에서도 손님을 받고 영업을 하였습니다. 임대 기간이 만료되자 김사장은 계약을 연기시켜 달라고 하였지만 집주인이 동의하지 않아 식당영업을 못하게 되었는데 식당과 창고에 투자한 비용에 대하여 반환을 받고 싶은데 가능한지요 답) 중국은 한국의 주택, 상가임대차보호법처럼 임차인을 보호하는 법규가 미비하므로 일반 임대차규정에 따라 임대차관계가 규율되므로 임차인의 권리가 열악한 경우가 많습니다. 중국 계약법 제23조는 ≪임차인은 임대인의 동의를 얻은 후에 임대물을 개조하거나 기타물건을 증설할 수 있다. 임차인이 임대인의 동의가 없이 함부로 임대물을 개조하였거나 기타물건을 증설하였다면 임대인은 임차인에게 원상회복을 해줄 것과 손해배상을 요구할 수 있다.≫고 규정하고 있습니다. 중국최고인민법원의 “중화인민공화국 민법통칙 약간의 문제에 대해 집행을 관철함에 관한 통지” 제86조는 ≪소유권자가 아닌 자가 타인의 재산을 사용할 경우 소유권자의 동의를 얻어 수리하거나 부속물을 부착한 경우에 재산 반환시 부속물에 대한 약정이 있으면 약정에 따르고 약정이 없거나 협상할 수 없다면 원칙적으로 부속물을 철거하여야 하며 철거할 수 없을 때에는 소유권자의 소유로 하며 할인하여 변상한다. 소유권자에게 손해를 입혔다면 반드시 배상책임을 져야 한다.≫고 규정하였습니다. 임대차계약이 종료된 후 임대물이 반환되면 임대인은 임차인의 개조행위나 기타물건의 증설행위로 인하여 증가된 임대물의 가치를 소유하게 되며 이와 동시에 임차인은 자신의 지불한 비용에 대한 대가를 계속 향유할 수 없어 손해를 입게 되는데 그 손해는 임대인의 이익에 기한 것이므로 임대인은 부당이득제도에 의하여 취득한 이익을 임차인에게 반환하여야 합니다. 여기에서 임대인이 반환하여야 하는 이익은 그가 취득한 이익에 한하며 그 범위는 임대차계약이 종료될 때 임대물이 증가한 가치액이며 임차인이 지불한 금액을 기준으로 하지 않습니다. 이런 경우 대부분 집주인과 합의를 해서 반환할 금액을 정하게 되는데 만약 가격에 분쟁이 있을 경우에는 시정부의 가옥평가위원회에 가서 현재의 가격으로 평가를 받은 다음 그 증가한 금액을 돌려받아야 될 것입니다. 그러나 창고를 개조하여 인테리어를 한 부분은 집주인의 동의 없이 김사장이 임의로 한 것이므로 임대차계약서에 부속물의 반환에 대한 규정을 정하였으면 그에 따를 것이지만 그러한 규정이 없다면 집주인은 이익부분의 비용 반환의무를 지지 않고 오히려 김사장에게 원상회복과 손해배상을 요구할 수 있습니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 매수부동산의 명의이전 유예

  매수부동산의 명의이전 유예 문) 한국인 A는 북경에서 보통주택(140평방미터 이하)을 구매한 중국인 B로부터 그 부동산을 양도받으려 합니다. 그런데 2006년부터는 보통주택을 구매한 후 거주기간이 5년 미만일 경우 양도하면 영업세(부동산거래시 거래금액에 대하여 양도인이 내는 세금)를 전액 부담하게 된다고 합니다. B는 구매한지 아직 5년이 되지 않았으므로 영업세를 A가 부담하지 않으면 주택을 매도하지 않겠다고 하고 A도 B의 영업세를 대신 납부할 생각이 없습니다. 따라서 현재 매매쌍방이 모두 영업세를 납부하려 하지 않고 있으므로 그 해결책으로 부동산 매매후 5년이 지나서 부동산 소유권의 명의변경수속을 하기로 약정하였는데 이렇게 계약을 체결하면 법적으로 문제가 있을가요 답) 한국에서 그동안 명의신탁의 문제로 논의가 많이 되었던 문제인데 중국의 현행 법률 및 행정법규의 규정을 보면 반드시 일정한 법정기간 내에 부동산 소유권의 명의변경수속을 하여야 한다는 강행 및 명문규정은 없으므로 5년뒤에 등기를 한다는 약정이 무효가 되지는 않을 것으로 보입니다. 그러나 양수인의 입장에서 볼 때 이러한 거래방식에는 여러가지 법적 리스크가 존재합니다. 즉, 중국에서는 현재 부동산 소유권의 이전에 관하여 등기를 하여야만 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다(<중화인민공화국 도시 부동산 관리법> 제60조 제3항, 동법 제49조, <도시사유건물관리조례> 제6조 제1항, 제9조 제1항). 따라서 상기의 사건에서 쌍방이 체결한 계약이 유효하다 하더라도 양수인은 해당 부동산 대금을 지불하였는지를 막론하고 부동산 소유권 변경등기를 하기 전까지 해당 부동산의 소유권자로서 보호를 받지 못하게 됩니다. 따라서 이 경우 양도인이 해당 부동산의 가격 인상에 따른 명의이전 거부, 저당권 설정 또는 2중 매매 등 기타 처분을 하였을 경우 양수인은 대부분의 경우 계약에 따른 위약책임을 추궁할 수 있을 뿐이기에 매우 큰 불이익을 당할 수 있습니다. 한국에서는 명의신탁의 경우에 명의수탁자의 임의처분에 대하여 횡령죄로 처벌하여 실질소유자가 보호를 받는 경우가 있으나 중국에서는 횡령죄의 처벌도 없으므로 양도인의 임의처분을 견제할 장치가 미흡하여 양수인으로서는 아주 위험한 거래방법이어서 각별한 주의가 필요할 것입니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 임차건물의 수리와 임대인의 동의

  임차건물의 수리와 임대인의 동의 문) 중국 청도에서 사업을 하게 된 S사장은 아파트를 물색하여 1년간 임차 계약을 하였습니다. 하지만 집이 너무 오래되고 낡아서 부득이 수리를 할 수밖에 없었는데 임대인에게 수리를 요구하여도 들어주지 않아서 S사장은 자신의 돈으로 수리를 하고 나중에 나갈 때 수리비를 받아가기로 하였습니다. S사장은 기왕에 수리를 하는 김에 호화롭게 꾸미기로 하고 인민폐 몇십만원을 들여서 집수리와 장식도 하고 필요한 가구들도 다 사 놓았습니다. 1년의 임차기간이 만료되어 새집을 마련하고 이사를 하게 되면서 집주인에게 집수리 비용과 장식 가구 등의 비용을 청구하였습니다. 그런데 집주인은 자기의 동의를 얻지 않고 수리와 장식을 하고 가구를 사놓았으므로 철거해서 가지고 가고 원상회복을 해놓으라고 하면서 S사장에게 비용을 지급할 생각은 아예 하지도 않고 있는데 법률적으로 보호 받을 수 있는 방법은 없는지요? 답) 중국은 한국의 주택, 상가임대차보호법처럼 임차인을 보호하는 법규가 미비하므로 일반 임대차규정에 따라 임대차관계가 규율되므로 임차인의 권리가 열악한 경우가 많습니다. 중국최고인민법원의 “중화인민공화국 민법통칙 약간의 문제에 대해 집행을 관철함에 관한 통지” 제86조는 “소유권자가 아닌 자가 타인의 재산을 사용할 경우 소유권자의 동의를 얻어 수리하거나 부속물을 부착한 경우에 재산 반환시 부속물에 대한 약정이 있으면 약정에 따르고 약정이 없거나 협상할 수 없다면 원칙적으로 부속물을 철거하여야 하며 철거할 수 없을 때에는 소유권자의 소유로 하며 할인하여 변상한다. 소유권자에게 손해를 입혔다면 반드시 배상책임을 져야 한다.”고 규정하였습니다. 또한 계약법 제223조 2항에는 “임차인이 임대인의 동의없이 임대물을 수리하거나 기타 부속물을 증가하였다면 임대인은 임차인에게 원상회복을 요구하거나 손해배상 청구를 할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 위의 규정에 의하면 S사장은 법적으로 보호 받을 수 없습니다. 집주인의 동의를 얻지 않고 장식과 수리를 하고 가구를 사들였으므로 집주인과 잘 상의하여 구체적인 합의를 볼 수 있으면 좋고 합의가 안 되면 부속물을 철거해 가고 원상회복을 해 주어야 합니다. 문) 중국 청도에서 사업을 하게 된 S사장은 아파트를 물색하여 1년간 임차 계약을 하였습니다. 하지만 집이 너무 오래되고 낡아서 부득이 수리를 할 수밖에 없었는데 임대인에게 수리를 요구하여도 들어주지 않아서 S사장은 자신의 돈으로 수리를 하고 나중에 나갈 때 수리비를 받아가기로 하였습니다. S사장은 기왕에 수리를 하는 김에 호화롭게 꾸미기로 하고 인민폐 몇십만원을 들여서 집수리와 장식도 하고 필요한 가구들도 다 사 놓았습니다. 1년의 임차기간이 만료되어 새집을 마련하고 이사를 하게 되면서 집주인에게 집수리 비용과 장식 가구 등의 비용을 청구하였습니다. 그런데 집주인은 자기의 동의를 얻지 않고 수리와 장식을 하고 가구를 사놓았으므로 철거해서 가지고 가고 원상회복을 해놓으라고 하면서 S사장에게 비용을 지급할 생각은 아예 하지도 않고 있는데 법률적으로 보호 받을 수 있는 방법은 없는지요? 답) 중국은 한국의 주택, 상가임대차보호법처럼 임차인을 보호하는 법규가 미비하므로 일반 임대차규정에 따라 임대차관계가 규율되므로 임차인의 권리가 열악한 경우가 많습니다. 중국최고인민법원의 “중화인민공화국 민법통칙 약간의 문제에 대해 집행을 관철함에 관한 통지” 제86조는 “소유권자가 아닌 자가 타인의 재산을 사용할 경우 소유권자의 동의를 얻어 수리하거나 부속물을 부착한 경우에 재산 반환시 부속물에 대한 약정이 있으면 약정에 따르고 약정이 없거나 협상할 수 없다면 원칙적으로 부속물을 철거하여야 하며 철거할 수 없을 때에는 소유권자의 소유로 하며 할인하여 변상한다. 소유권자에게 손해를 입혔다면 반드시 배상책임을 져야 한다.”고 규정하였습니다. 또한 계약법 제223조 2항에는 “임차인이 임대인의 동의없이 임대물을 수리하거나 기타 부속물을 증가하였다면 임대인은 임차인에게 원상회복을 요구하거나 손해배상 청구를 할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 위의 규정에 의하면 S사장은 법적으로 보호 받을 수 없습니다. 집주인의 동의를 얻지 않고 장식과 수리를 하고 가구를 사들였으므로 집주인과 잘 상의하여 구체적인 합의를 볼 수 있으면 좋고 합의가 안 되면 부속물을 철거해 가고 원상회복을 해 주어야 합니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31

• 상가건물 구매계약의 해제와 은행대출

  상가건물 구매계약의 해제와 은행대출 문) 한국인 A씨는 2005년 6월에 중국북경에서 한 개발회사와 상가매매계약을 했는데 선불금은 50%로 100만원을 내고 나머지는 은행에서 부동산 융자로 100만원을 받아서 지급하였으며 2005년 12월에 건물을 준공하여 입주하기로 약정하였습니다. 그러나 개발상은 2006년 2월이 지났는데도 여러 가지 이유를 대면서 건물을 교부하지 않고 있는데 약속을 지키지 않아서 상가매매계약을 취소하고 돈을 돌려받으려고 하는데 가능한지 은행융자는 어떻게 해야 하는지요 답) 중국의 ≪계약법≫제94조는 아래의 상황에서는 당사자가 계약을 해제 할 수 있다고 규정하였습니다. 첫째는 불가항력으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 둘째는 이행기간 만료전에 당사자 일방이 주요채무를 이행하지 않겠다고 분명하게 표명하였을 때, 셋째는 당사자 일방이 주요채무를 지연시키고 독촉을 했는데도 정해진 시간 내에 이행을 하지 않을 경우, 넷째는 당사자가 채무이행을 지연하거나 기타 위약 행위로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 다섯째는 법이 규정한 기타 상황입니다. 따라서 위 상황에서 개발상이 약정한 시간 내에 상가건물을 완공하여 입주하게 하지 못하였으므로 A씨는 구매한 상가를 반환하고 대금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 매수인과 은행이 체결한 융자약정은 상가매매계약과는 별도의 독립적인 약정이므로 상가건물 매매계약을 해제한다고 은행융자 약정이 동시에 해제되는 것은 아닙니다. 본인이 건물을 사지 않는다고 하여도 은행과의 채권채무관계는 여전히 존재하며 은행의 담보약정도 여전히 유효하게 존재합니다. 중국의 ≪대출통칙≫제32조 5항에는 ≪채무자가 변제기한 전에 융자금을 갚을 때는 반드시 사전에 대출은행과 상의해야 한다.≫고 규정되어 있으며 은행의 융자약정서에는 대개 기한전의 변제에 대한 규정이 있으므로 그에 따라 정해진 원금과 이자를 은행에 갚아야 합니다. 매수인이 매수한 건물을 이미 은행에 저당잡인 상태이기 때문에 매수인이 돈을 돌려받고도 은행의 융자를 안 갚는다면 은행에서는 그 건물에 대하여 저당권을 행사할 수 있게 되므로 개발상은 돌려주는 건물 금액에서 은행에 지급할 금액을 공제한 잔액을 매수인에게 지급하고 매수인이 은행에서 융자받은 부분은 개발상이 직접 은행에 돌려주는 경우가 많습니다. 문) 한국인 A씨는 2005년 6월에 중국북경에서 한 개발회사와 상가매매계약을 했는데 선불금은 50%로 100만원을 내고 나머지는 은행에서 부동산 융자로 100만원을 받아서 지급하였으며 2005년 12월에 건물을 준공하여 입주하기로 약정하였습니다. 그러나 개발상은 2006년 2월이 지났는데도 여러 가지 이유를 대면서 건물을 교부하지 않고 있는데 약속을 지키지 않아서 상가매매계약을 취소하고 돈을 돌려받으려고 하는데 가능한지 은행융자는 어떻게 해야 하는지요 답) 중국의 ≪계약법≫제94조는 아래의 상황에서는 당사자가 계약을 해제 할 수 있다고 규정하였습니다. 첫째는 불가항력으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 둘째는 이행기간 만료전에 당사자 일방이 주요채무를 이행하지 않겠다고 분명하게 표명하였을 때, 셋째는 당사자 일방이 주요채무를 지연시키고 독촉을 했는데도 정해진 시간 내에 이행을 하지 않을 경우, 넷째는 당사자가 채무이행을 지연하거나 기타 위약 행위로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때, 다섯째는 법이 규정한 기타 상황입니다. 따라서 위 상황에서 개발상이 약정한 시간 내에 상가건물을 완공하여 입주하게 하지 못하였으므로 A씨는 구매한 상가를 반환하고 대금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 매수인과 은행이 체결한 융자약정은 상가매매계약과는 별도의 독립적인 약정이므로 상가건물 매매계약을 해제한다고 은행융자 약정이 동시에 해제되는 것은 아닙니다. 본인이 건물을 사지 않는다고 하여도 은행과의 채권채무관계는 여전히 존재하며 은행의 담보약정도 여전히 유효하게 존재합니다. 중국의 ≪대출통칙≫제32조 5항에는 ≪채무자가 변제기한 전에 융자금을 갚을 때는 반드시 사전에 대출은행과 상의해야 한다.≫고 규정되어 있으며 은행의 융자약정서에는 대개 기한전의 변제에 대한 규정이 있으므로 그에 따라 정해진 원금과 이자를 은행에 갚아야 합니다. 매수인이 매수한 건물을 이미 은행에 저당잡인 상태이기 때문에 매수인이 돈을 돌려받고도 은행의 융자를 안 갚는다면 은행에서는 그 건물에 대하여 저당권을 행사할 수 있게 되므로 개발상은 돌려주는 건물 금액에서 은행에 지급할 금액을 공제한 잔액을 매수인에게 지급하고 매수인이 은행에서 융자받은 부분은 개발상이 직접 은행에 돌려주는 경우가 많습니다. 정익우 변호사

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  2015-03-31